ADMINISTRACIÓN COMUNIDADES
ADMINISTRACIÓN DE COMUNIDADES
La junta de propietarios es el máxima organismo de la Comunidad, y esta formada por todos los copropietarios de una finca quien reunidos en asamblea, toman las decisiones oportunas para esta. La Junta puede designar un Administrador de Fincas profesional, que según la ley vigente, informa que tiene las siguientes obligaciones:
Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para la correcta conservación de los bienes y el buen funcionamiento de los servicios de la Comunidad
Velar por que los propietarios cumplan sus obligaciones, y realizarlos las advertencias oportunas
Preparación de las cuentas anuales del ejercicio saliente, y presupuesto para el ejercicio entrante
Ejecutar los acuerdos que toma la junta, realizar los cobros y pagos que correspondan, con el visto bueno del presidente
Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual ha de dar cuenta inmediatamente al presidente
Pagar, con la autorización del presidente, los gastos de carácter urgente que puedan correr a cargo del fondo de reserva
El administrador es responsable de la su actuación con la junta
Por este motivo es aconsejable dejar en manos de un profesional ( Colegiados nº831 ) su gestión y administración, ya que es la persona preparada profesionalmente para asumir dicha tarea, y quien velará para que su propiedad comuna esté en las condiciones adecuadas y en consonancia con su propiedad particular.
SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PARA LA ADMINISTRACIÓN DE COMUNIDADES:
Convocatoria y asistencia a las reuniones de la Junta general de Propietarios – Redacción de la Acta de la Junta y envío a los propietarios – Coordinación de trabajos – Libro del Edificio – Seguro de la Comunidad – Cobro de las cuotas individualmente – Pago de recibos y facturas de la Comunidad – Contabilidad diaria – Gestión de propietarios morosos – Control de la cuenta bancaria de la Comunidad – Relaciones con organismos oficiales – Información de la legislación vigente – Asesoramiento legal
VIVIENDAS DE OBRA NUEVA
Gracias a nuestros años de experiencia en el secotr inmobiliario, en EMPORHABITAT disponemos para nuestros clientes de nuevas promociones tanto en Llançà como en la Costa Brava y en todo el Alt Empordà, para que puedan tomar la mejor opción, ajustado y adaptado a sus necesidades..
Para facilitar el ejercicio de la compra de una vivienda de obra nueva, hemos impulsado el sistema de alquiler reinicial con la posterior opción de compra, hecho que ayuda a las familias en la dificl decisión de comprar una vivienda descargandolas de las duras aportaciones iniciales, y aligerando la carga fiscal de forma que cuando llegue el momento estén debidamente preparadas para formalizar la transacción.
Como profesionales, podra disponer asi mismo del consejo de nuestros Abogados, Arquitectos y Fiscalistas para ayudarles en las dudas previamente a tomar cualquier decisión.
En cualquier caso, consulte o solicite información de nuestras nuevas promociones, y le facilitaremos todos los datos relativos ( memorias de calidades, información fiscal, asesoramiento personalizado, información de la zona,…) para que pueda tomar la mejor decisión.
SERVICIO Y GESTIÓN INMOBILIARIA
Es un servicio pensado a aquellas viviendas de segunda residencia, en las cuales los propietarios no pueden tener la suficiente cura durante gran parte del año de la finca debido a la distancia con su vivienda habitual.
Como empresa de servicios, Emporhabitat trabaja habitualmente con un equipo de profesionales capacitados para poder abastecer todas las cuestiones que puedan afectar a su vivienda: solicitud de presupuestos, seguimiento de trabajos, información legal, asistencia en nuestras oficinas, relaciones con las compañías ( agua, luz,… ), custodia de llaves, revisiones en caso de temporales...
ALQUILERES: CONTINUADO O VACACIONAL
1 - Comercialitzación alquileres
Los principales servicios y actuaciones que EMPORHABITAT realizamos para la captación de clientes y formalización de alquileres, son los siguientes:
- 1.1 – Determinación del precio y condiciones del alquiler
El paso previo, antes de ofrecer una finca (vivenda, local o casa) al mercado de alquiler, es determinar con el propietario el precio y las condiciones del alquiler.
Una vez tengamos la disponibilidad de la finca presentaremos al propietario una valoración justificada del precio de alquiler que consideramos al cual se tendría que ofrecer, en relación con otros inmuebles de características parecidas.
En cada caso se determinara con el propietario las condiciones del alquiler ( durada contrato, normas de ocupación, repercusión de gastos,…). - 1.2 - Estrategia de mercado y publicidad
A partir de los antecedentes del ultimo apartado se definira el perfil de los potenciales inquilinos ( media de ingresos, numero de personas por unidad familiar, etç…).
Del mismo modo, se realizará un estudio de que tipo de publicidad puede ser la idonea, en caso de ser necesario, para conseguir una plena ocupación ( rotulos, escaparate, anuncios prensa,…). -
1.3 - Contactos y acceptación del inquilino
El equipo comercial se ocupa de las entrvistas, visitas en la finca, y seguimiento de los clientes interesados.
Antes de aceptar un inquilino se realiza un intenso estudio de su situación economica, que justifique su nivel de ingresos y si estos permiten asumir las rentasdel alquiler, y que no haya sido una persona conflictiva en otras fincas alquiladas. Por este motivo solicitamos los siguientes antecedentes:
Informes bancarios
Situación laboral
Ingresos familiares y nomina
Dato de la anterior finca, en caso que hayan estadode alquiler
- 1.4 – Contrato de alquiler
Se redacta un contrato de alquiler según la legislación de alquilers vigente y donde se preven todas las condiciones y pactos necesarios que amparan una protección y respeto en todo momento de la propiedad del bién inmueble. - 1.5 - Entrega de llaves
En el momento de entregar las llaves al inquilino, se le explica en la misma finca el funcionamiento de los servicios ( llaves de paso, instalaciones, etç…) y las normas de ocupación, tanto las propias de la vivienda como las comunes del edificio.
2 - Administración y gestión integral de alquileres
El objectivo de nuestros servicios profesionales, en tanto que la administración integral de una finca es obtener la maxima rendibilidad y un buen mantenimiento de la propiedad inmobiliaria.
Las principales actuaciones que compone la administración de un contrato de alquiler son las siguientes:
Cobro de recibos mensuales del alquiler
Cobro de los gastos y servicios repercutibles al inquilino
Seguimiento de inquilinos morosos
Prorrogas de contrato o no renovación
Incrementos anuales del alquiler
Inspección de la vivienda al final de la relación arrendaticia
Reparaciones y obras de mantenimiento
Control de llaves
Fianzas
Limpiezas, reparaciones y adecuación de las fincas en el momento de la desocupación
3 - Administración y mantenimiento edificio
En este apartado se incluyen todos aquellos servicios necesarios para llevar a cabo una buena gestión y mantenimiento integral de un edificio o o finca destinada totalmente al regimen de alquiler.
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3.1 - Gestión de los servicios e instalaciones del edificio
Contratación y pago de los recibos de les compañías suministradoras de servicios (agua, gas, electricidad, y basuras)
Empresa de mantenimiento de ascensores
Empresa de mantenimiento de limpieza
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3.2 - Seguro edificio
Estudio de las propuestas de polizas de seguro que cubran la totalidad de riesgos derivados de la propiedad del edificio ( incendio, robo, rotura de cristales, inundación, responsabilidad civil … )
Pago y gestión de la poliza anual del seguro
Preservar la seguridad del edificio y en caso de ser necesario, elaborar un plan de seguridad
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3.3 - Control de cobros y pagos
En una cuenta bancaria, titular del propietario, se gestionan todos los cobros ( mensualidades alquileres ) y pagos ( limpiezas, ascensor, agua escalera, luz escalera, mantenimiento ascensor…) del edificio.
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3.4 - Mantenimiento del edificio
3.4.1 – Inspecciones periodicas
Con una periodicidad mínima mensual ( según temporadas quincenal o semanal ) se realizará un minucioso control y revisión del estado de mantenimiento y conservación de los servicios, elementos e instalaciones del edificio.
Se comprobaran puertas de acceso, pintura y estado general de la fachada, rellanos y escaleras ( para humedades, grietas. Filtraciones…), bombillas de escaleras, ascensor, antena T.V, contadores de agua, gas y de luz, estado de limpieza3.4.2 - Reparacions
Aviso inmediato a industriales para aquellas reparaciones ( ascensor, electricistas, carpinteros, etç…)
Si la reparación es importante se advertira previamente al propietario y en su caso, se solicitarían presupuestos a varias empresas.
4 - Asesoramiento al propietario
En todo momento se mantendrá informado al propietario de las cuestiones y aspectos legales que afecten a su propiedad, especialmente a todo aquello relacionado con el regimen de alquileres.
5 - Liquidaciones al propietario y presupuesto
- 5.1 - Liquidaciones mensuales
Con una periodicidad mensual se efectuara la correspondiente liquidación con el propietario.
La liquidación detallará los ingresos y gastos del mes, con sus respectivos justificantes - 5.2 - Presupuesto de explotación
Cuando todo un edificio se destine al regimen de alquiler, a principio de cada anualidad, se elaborará un presupuesto de explotación del edificio, que se presentará al propietario.
Al final de la anualidad se revisara el presupuesto con un analisis justificado de las posibles desviaciones.
COMPRA / VENTA
A EMPORHABITAT para cualquier gestión relacionada con la compra – venda de un bién inmueble le atenderá un A.P.I debidamente preparado y colegiado para informale, atenderlo y solucionarle cualquier duda o gestión a realizar. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ( A.P.I ) colegiados, son profesionales autorizados para mediar en las operaciones de bienes inmuebles ya que su intervención está tutelada por los Colegios Profesionales.
El proceso de la compra de una vivienda podríamos resumirlo en las siguientes etapas, cada una de ellas igual de esencial:
La opción de la vivienda para poder escoger la más interesante
La información de la situación jurídica, registral, fiscal y urbanística
El contrato y la escritura
Diligencia de la escritura, los impuestos y el Registro
Regularizacion cadastral
La Finanzación
El A.P.I, le asesorará des de el inicio, a partir del momento de su decisión de comprar una vivienda. En este colectivo encontrará la mejor oferta, ya que en el está el mas amplio conocimiento del mercado y la situación de este en cada momento.
La opción de la vivienda
El A.P.I, le asesorará des de el inicio, a partir del momento de su decisión de comprar una vivienda. En este colectivo encontrará la mejor oferta, ya que en el está el mas amplio conocimiento del mercado y la situación de este en cada momento.
Situación jurídica, registral y fiscal
Es una norma profesional recogida en el Codigo de Deontologia del Colegioque toda la oferta de un A.P.I garantice que el vendedor está en situación jurídica de transmitir la finca y que el comprador podrá poseerla y gozarla sin ningun impedimiento.
También ha de poseer la certitud que la finca no está gravada por ninguna carga registral o que en caso de estar gravada se informará y si se procede, se procederá a la liquidación de la carga con absoluta seguridad. Actualmente, los Notarios también están obligados a obtener la información registral.
Quedaría concretar la situación de la vivienda en relación con los impuestos, y si si da el caso, con la Comunidad de Propietarios y también con el Ayuntamiento para la situación urbanística de la finca.
La finanzación
Resulta aconsejable en cada caso y en cada momento que finanzación es la mas beneficiosa para la compra. Los A.P.I, por su relación constante y directa con las entidades financieras estan en disposición de facilitarle la información precisa para mantenerlo asesorado en cada caso de las diferentes propuestas u opciones posibles.
Es por estos motivos, que una vez tomada la importante decisión de comprar o vender un bién inmueble, con las consecuencias que comportan estas transacciones, normalmente de altas cantidades de dinero, que esté completamente seguro de estar bién asesorado para tener la tranquilidad de que un profesional riguroso le evite grandes gastos o problemas posteriores que podrían suponerle grandes perdidas de dinero, asesorandolo y informandolo en todo momento.
VALORACIONES
En EMPORHABITAT como a Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, A.P.I, Colegiados ( Colegiado nº 683 de la provincia de Girona, Colegiado nº 19.214 Nacional ) transmitimos que la valoración entendida como la opinión fundamentada de un experto es siempre valiosa y especialmente necesaria en un sector como el inmobiliario, y mas dada la coyuntura economica actual.
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliària colegiados, son profesionales autorizados para realizar valoraciones, taxaciones y peritajes de bienes inmuebles ya que su intervención está tutelada por los Colegios Profesionales.
Una de las particularidades del mercado inmobiliario es su sectorización bién geografica, bién funcional. Existen mercados locales con comportamientos diferentes en función de la ubicación y de los usos que se le consideren:
primera o segunda residencia, primera o segunda línea de mar, local comercial a pie de calle o en centros comerciales, fincas rusticas…es por eso que debemos exigir una especialización que solo le pueden ofrecer los profesionales debidamente legalizados.
A mas de ayudar a la transparencia de las relaciones comerciales, las valoraciones realizadas por un profesional competente son un documento obligado para determinadas finalidades, entre las que se encuentran definidas por ambito de aplicación:
Garantía hipotecaria de creditos o prestamos
Cobertura de las provisiones tecnicas de las entidades aseguradoras
Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias
Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones
La valoración realizada por un experto es siempre además, un documento que da soporte y garantía en todas las ocasiones en las que sea necesario realizar una traducción monetaria de un inmueble, entre los cuales debemos destacar:
Gestión de compra – venda
Fusiones
Valoraciones de activos inmobiliarios
Procedimentos judiciales
Expropiaciones
Separaciones de bienes en separaciones
Herencias
Definición de los criterios o valores empleados:
Valor de mercado
Coste de reemplazamiento o de reposición
Coste de construcción por contrata
Gastos de construcción necesarios
Depreciación física
Vida útil
Valor de mercado o coste de reposición en hipotesis de edifici construido
Valor maximo legal
Superfície útil
Coeficiente R
Modo de calculo de las superfícies
Documentación exigida por la norma de valoración:
Certificación registral, nota simple, fotocopia del libro de registro o fotocopia de escritura de propiedad
Notas:
La certificación registral expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración
La nota simple puede ser original o copia y ha de estar expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración
No se establece criterio de antigüedad ni para fotocopia del Libro del Registro ni para la fotocopia de la Escritura de Propiedad
