ADMINISTRATION PROPRIÉTÉS
ADMINISTRATION DE COPROPRIÉTÉS
L’Assemblée des COPROPRIÉTAIRES est le plus haut organisme de la Copropriété. Il est formé de tous les copropriétaires d’une propriété qui, réunis en Assemblée, prennent les décisions opportunes pour cette dernière. L’Assemblée peut désigner un Administrateur de Biens professionnel qui, selon les lois en vigueur, informe qu’il a les obligations suivantes:
Adopter les mesures adéquates et faire le nécessaire pour maintenir les biens en bon état de conservation et veiller au bon fonctionnement des services de la Copropriété
Veiller à ce que les propriétaires remplissent leurs obligations et leur donner les avertissements pertinents
Préparation des comptes annuels de l’exercice sortant et le budget pour l’exercice entrant
Exécuter les accords pris par l’Assemblée, s’occuper des encaissements et des paiements ayant été vus et approuvés par le Président
Décider l’exécution des travaux urgents de maintenance et réparation, et en informer immédiatement le Président
Payer, avec l’autorisation du Président, les dépenses urgentes qui pourraient être débitées du fonds de réserve
L’Administrateur de Biens est responsable de ses actes devant l’Assemblée
C’est pour cette raison qu’il est conseillé de laisser aux mains d’un professionnel (Inscrit à l’Ordre sous le Nº 831 ) la gestion et l’administration, car c’est la personne idoine, bien préparée professionnellement pour assumer ce travail. C’est lui qui se chargera de maintenir votre propriété communautaire dans des conditions adéquates au sein de la copropriété et en accord avec votre propriété privée.
SERVICES COMPLÉMENTAIRES POUR L’ADMINISTRATION DE COPROPRIÉTÉS :
Convocation et assistance aux Assemblées Générales de Propriétaires - Rédaction des Procès-verbaux de l’Assemblée et envoi aux propriétaires - Coordination de travaux – Cahier des charges d’immeuble - Assurance de la Copropriété – Encaissement individuel des charges – Paiement des quittances et des factures de la Copropriété – Comptabilité journalière - Gestion des impayés des propriétaires arriérés – Contrôle du compte au nom de la Copropriété - Relations avec les organismes officiels - Information sur la législation en vigueur – Conseils juridiques.
LOGEMENTS DE NOUVELLE CONSTRUCTION
Grâce à nos années d'expérience dans le secteur immobilier, à EMPORHABITAT nous disposons pour nos clients de nouvelles promotions aussi à Llançà comme dans la Costa Brava et dans tout le Alt Empordà, pour qu'ils puissent prendre la meilleure option, adaptée à leurs nécessités.
Pour faciliter l'exercice de l'achat d'un logement de nouvelle construction, nous avons promu le système de loyer reinicial avec la postérieure option d'achat, fait qui aide aux familles dans la décision dificile d'acheter un logement en les déchargeant des contributions initiales dures, et faisant plus lègeres les charges fiscales de façon à être préparés au moment de formaliser la transaction.
Comme professionnels, vous pourrez disponer ainsi même du conseil de nos Avocats, Architectes et Fiscalistes pour vous aider dans les questions préalables à prendre toute decisión.
En tout cas, consultez ou sollicitez information de nos nouvelles promotions, et nous vous fournirons toutes les données relatives (mémoires qualités, information fiscale, consultation personnalisée, information de la zone,…) en vous informant et conseillant dûment en l’élection de votre logement.
SERVICE ET GESTION IMMOBILIÈRE
Il s’agit d’un service conçu spécialement pour les propriétaires de résidences secondaires qui, en raison de l’éloignement de leur résidence habituelle, ne peuvent s’occuper de leur seconde propriété durant une grande partie de l’année.
En tant qu’entreprise de services, Emporhabitat travaille habituellement avec une équipe de professionnels préparés pour répondre à toutes les questions concernant votre propriété : demande de devis, suivis de travaux, information légale, assistance prêtée dans nos bureaux, relations avec les compagnies (eau, électricité...), gardiennage de clés, vérifications en cas de tempête...
LOCATION À L'ANNÉE ET SAISONNIÈRE
1 - Commercialisation locations
Les principaux services et actuations qu’à EMPORHABITAT nous réalisons pour la captation des clients et formalisation des loyers, sont les suivants:
- 1.1 – Determination du prix et conditions du loyer
Le pas préalable, avant d’offrir une propriété (logement, local commercial ou maison) au marché de la location, est de déterminer avec la propriétaire le prix et les conditions du loyer.
Une fois nous aurons la disponibilité de la propriété nous présenterons au propriétaire una estimation justifiée du prix de location que nos considérions qu’il devraît être offert, en relation aux autres propriétés de caracthéristiques similaires.
Dans chaque cas va se determiner avec le propriétaire les conditions du loyer (durée du contrat, normes d’occupation, répercussion des frais, ...). - 1.2 – Stratégie du marché et publicité
À partir des antécédents du dernier paragraphe on définira le profil des locataires potentiels (revenus moyens, numéro de personnes pour unité familiale, etc...).
On fera aussi un étude pour savoir quelle publicité peut être plus effective, si c’est nécessaire, pour obtenir une pleine ocupation (panneaux, annonces en vitrine, annonces aux journaux, ...). -
1.3 - Contactes et acceptation du locataire
L’équipe commercial réalisera les entretiens, les visites à la propriété et le suivi des clients interessés.
Avant d’accepter un locataire on réalisera un étude exhaustif de sa situation économique, qui justifiera son niveau de revenus du loyer et qu’il n’ait pas été pas une personne conflictuelle dans les locations précedentes. Pour ce motif, on lui demandera les suivants antécédents:
Information bancaire
Situation laborale
Revenus travail et familiales
Information de la propriété antérieure, en cas où ils viennent d’une autre location
- 1.4 – Contrat de location.
Rédation d’un contrat de location adapté à la législation des locations en vigueur où sont prevues toutes les conditions et pactes nécessaires pour proteger et respecter en tout moment la propriété. - 1.5 - Remise de clés
Au moment de la remise de clés au locataire, on lui expliquera in situ le fonctionnement des services (clés de fermeture, installations, etc...) et les normes d’ocupation, ainsi du logement comme de la copropriété.
2 – Administration et gestion integrale des loyers
L’objectif de nos services professionnels, comme administration integrale d’une propriété, est d’obtenir la meilleur rentabilité et un bon entretien de votre propriété immobilière.
Les principaux actuations qui comporte l’administration d’un contrat de location sont les suivantes:
Encaissement des reçus mensuels de la location
Encaissement des frais et services repercutibles au locataire
Surveillance des impayés
Prorogation des contrats ou non renovation
Augmentation annuels des loyers
Inspection du logement à la finalisation de la relation locataire
Reparations et travaux d’entretien
Contrôle des clés
Cautions
Nettoyage, reparations et mise en état des propriétés au moment de la quittance
3 – Administration et entretien de l’édifice
Dans cette section sont compris tous les services nécessaires pour garantir une bonne gestion et un entretien integrale d’un édifice ou propriété destinée totalement au loyer.
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3.1 - Gestion des services et installations de l’édifice
Contrat et payement des reçus des compagnies des services de distributions (eau, gaz, électricité, égouts et poubelles)
Enterprise d’entretien d’ascenseurs
Enterprise d’entretien de nettoyage
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3.2 – Assurance de l’édifice
Étude des propositions d’assurances qui couvrent la totalité des risques dérivés de la propriété de l’édifice (incendie, explosions, cassement de vitres, inondations, tuyauteries, responsabilité civile, ...)
Payement et gestion de la police annuel d’assurances
Préserver la sécurité du bâtiment, et s'il est nécessaire on élaborera un plan de sécurité.
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3.3 – Contrôle d’encaissements et payements
À travers d’un compte bancaire, au nom de la copropriété, seront gérés tous les encaissements (locations) et payements (entretien nettoyage, ascenseur, eau escalier, éléctricité escalier et ascenseur, ...) de l’édifice.
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3.4 – Entretien de l’édifice
3.4.1 – Inspections périodiques. Avec une périodicité minimale mensuelle (ou selon les saisons bimensuel) on effectuera un contrôle méticuleux et une révision de l'état d’entretien et de conservation des services, des éléments et des installations de l’édifice. .
On vérifiera les portes accès, peinture et état général de la façade, paliers et escaliers (pour des humidités, des fentes. Filtrations…), ampoules d'escaliers, ascenseur, antenne TV, compteurs d’eau, gaz et éléctricité, état de propreté.3.4.2 - Reparations
Avis immediat aux industriels pour des petites réparations (ascenseur, menuisiers, électriciens, maçons, etc...)
Si la reparation est assez importante, on avertira d’avance au propriétaire, et en tout cas, on demanderait des devis à plusieurs entrerprises.
4 – Assistance au propriétaire
En tout moment on mantiendra informé au propriétaire des questions et des aspects légales qui peuvent affecter sa propriété, spécialement en tout ce qui est relationné avec le régime du loyer.
5 - Liquidations au propriétaire et budget
- 5.1 – Liquidations mensuelles
Avec une périodicité mensuelle sera effectuée avec le propriétaire la liquidation correspondante.
La liquidation détaillera les versements et les frais du mois avec les justificatifs correspondants. - 5.2 – Budget d’exploitation
Quand tout un édifice se destine au régime de location, au debut de chaque annualité on elabore un budget d’exploitation de l’édifice, qu’on présentera au propriétaire.
À la fin de chaque annualité on révisera le budget avec une analyse justifiée des possibles déviations.
ACHAT / VENTE
À EMPORHABITAT pour n’importe quelle gestion en rapport avec l’achat - vente d’un logement ou propriété immobilière, vous recevra un API dûment préparé et associé pour vous informer, vous conseiller et vous solutionner n’importe quelle doute ou gestion que vous devrez réaliser. Les Agents de la Propriété Immobilière ( API ) associés, sont professionnels autorisés à negocier dans les opérations des biens immeubles puisque son intervention est protegée par le Collège Professionnel.
La procédure de l’achat d’un logement nous pourrions le concretiser en les suivants étapes, chacune bien essentiels:
L'option du logement pour choisir le plus intéressant
L’information de la situation juridique, au registre, fiscale et urbaine
Le contrat et l’acte d’achat
Diligence de l’acte d’achat, les impôts et le Registre
Regularisation cadastrale
Le Financement
L'API, vous conseille initialement, à partir du moment de votre decisition d’acheter un logement. Dans ce groupe vous troverez le meilleur offre, puisque ils ont la plus vaste connaissance du marché et la situation du même en chaque moment.
L'opcion du logement
L'API, vous conseille initialement, à partir du moment de votre decisition d’acheter un logement. Dans ce groupe vous troverez le meilleur offre, puisque ils ont la plus vaste connaissance du marché et la situation du même en chaque moment.
Situation juridique, au registre et fiscale
C’est une norme professionnel reprise au code de déontologie du Collège que toute l’offre d’un API garantise que le vendeur se trouve en situation juridique de transmetre la propriété et que l’acheteur pourra la posséder et jouir d’elle sans aucun empêchement.
Il devra aussi avoir la certitude que la propriété n’est pas grevée pour aucune charge au registre, ou en cas d’y être s'informera et si c’est nécessaire, devra se faire la liquidation de cette charge avec une securité absolue. Actualement, le Notaire est aussi obligé d’obtenir l’information au registre.
Et aussi resterait à concretiser la situation du logement en relation aux impôts, et si c’est aussi nécessaire, avec la Copropriété et la Mairie respect à la situation urbaine de la propriété.
Le financement
C’est aussi intéressant étudier chaque cas et en tout moment quel est le financement plus adéquat pour l’achat. L'API, pour sa relation constant et directe avec les entités financères est en disposition de vous faciliter l’information précise pour vous maintenir informé en chaque cas des différents propositions ou actions possibles.
Pour ce motif, une fois prise l’importante décision d’acheter ou vendre une propriété, avec les conséquances qui comportent cettes transactions habituellement d’importantes sommes d’argent, qu’on soit sûr d’être bien conseillé pour avoir la tranquilité que un professionnel rigoureux vous évite grands frais ou problèmes posterieurs qui pourraint suposer grandes pertes d’argent, en vous prévoyant et conseillant en tout moment.
ESTIMATIONS
À EMPORHABITAT comme Agents de la Propriété Immobilière, API, Associés (Associé nº683 de la province de Girona, Associé nº 19214 Nacional ) nous transmettons que l’estimation est comprise comme l’avis fondé d’expert qui est toujours valable et spécialement nécessaire dans un secteur comme l’immobilier et spécialement selon la situation économique actuelle.
Les Agents de la Propriété Immobilière Associés, sont professionnels autorisés pour réaliser évaluations, taxations et peritages des biens immeubles puisque son intervention est protegée par les Collèges Professionnels.
Une des particularités du marché immobilière est sa sectorisation aussi géographique comme fonctionnel. Il existe des marchés locaux avec des comportements différents en fonction de la situation et des usages qu’on considere:
première ou deuxième résidence, première ou deuxième ligne de mer, local commercial à pied de rue ou dans des centres commerciaux, propriétés rustiques... c’est pour ça qu’il faut exiger une spécialisation que seulement peuvent offrir les professionnels dûment légalisés.
En plus d’aider à la transparence de les relations commerciaux, les évaluations réalisées pour un professionnel compétent sont un document obligatoire pour des finaliteés, entre lesquelles se trouvent définies dans les cadre d’application :
Garantie hypothecaire de crédits ou de prêts.
Couverture des provisions techniques des organismes d’assurances
Détermination du patrimoine des institutions d'investissement collectives immobilières
Détermination du patrimoine immobilière des Fonds des Pensions
L’évaluation réalisée pour un expert est toujours un document qui donne support et garantie à toutes les occasions en qui soit nécessaire réaliser une traduction monétaire d’un bien immeuble, entre lesquels il convient de souligner:
Gestion d’achats – ventes
Fusions
Evaluations d’actifs immobiliers
Procediments judiciaux
Expropiations
Séparations des biens dans des divorces
Héritages
Definitions des critères ou valeurs employés:
Valeur de mercat
Coût de remplacement
Coût de construction par contrat
Frais de contruction nécessaires
Dépréciation fisique
Vie utile
Valeur du marché ou coût de remplacement en hypothèse d’édifice fini
Valeur maximum légale
Superficie utile
Coeficient R
Mode de calcul des superficies
Documentation exigée par la norme d’évaluation:
Certification du registre, note simple, photocopie du livre du registre ou photocopie de l’acte de propriété
Notes:
La certification registrale envoyée dans les trois mois précedents à la date de l’evaluation.
Le note simple peut être originale ou copie et doit être envoyée dans les trois mois précedents à la date de l’évaluation
Il n’est pas établi aucun critère d’antiquité ni par la photocopie du livre du Registre ni par la photocopie de l’Acte de Propriété.
